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Alessandra Bellotto, de São Paulo
16/04/2010
Termina hoje o prazo de reserva para o investidor do varejo participar da oferta de R$ 195 milhões do fundo imobiliário Presidente Vargas, liderada pelo Banco Bradesco BBI. São 195 mil cotas, com valor unitário de R$ 1 mil. A aplicação mínima é de R$ 5 mil. Segundo uma fonte do mercado, a demanda pela operação está abaixo da expectativa, especialmente levando em conta a estrutura robusta para a distribuição das cotas - além do Bradesco, um grupo formado por 45 corretoras.
Um dos indícios, aponta essa mesma fonte, foi o anúncio na semana passada da contratação do Bradesco como formador de mercado. "Seria uma forma de passar segurança para o investidor de que ele terá uma porta de saída da aplicação se quiser."
O receio viria de investidores e distribuidores. Isso por conta do risco de participar de um fundo que tem como objetivo adquirir dois imóveis, sendo um deles (o edifício Torre Boa Vista) com um contrato de locação de 12 meses.
O próprio prospecto faz essa ressalva, ao mencionar que o contrato de locação, no caso com a Agência Nacional de Aviação Civil (Anac), tem prazo inferior à prática de mercado. Vale lembrar que se a oferta não alcançar os R$ 195 milhões, será adquirida apenas a Torre Boa Vista - o mínimo exigido para a operação vingar é de R$ 122 milhões. O outro imóvel no radar do fundo é a Torre Vargas, alugado para Oi e Santander em contratos de 60 meses. Ambos os edifícios ficam na avenida Presidente Vargas, no centro do Rio.
"A ausência de interesse da Anac em renovar o prazo locatício a cada período de 12 meses fará com que o fundo fique exposto aos riscos inerentes à demanda existente por locação, impactando os resultados do fundo e podendo comprometer os rendimentos a serem distribuídos aos cotistas", diz o prospecto. O documento vai além, ao ressaltar o risco de comprometer substancialmente os rendimentos dos cotistas, caso seja adquirida apenas a Torre Boa Vista.
Os imóveis pertencem à LC Vargas, controlada indiretamente pela Latour Capital, que foi também contratada pelo fundo como gestora dos ativos imobiliários. Segundo projeções da empresa, a rentabilidade esperada para os cotistas com os aluguéis das duas torres é de 9,5% ao ano, mais IGP-M.
Segundo outra fonte, as corretoras também não ficaram contentes com a comissão oferecida para a distribuição do fundo, metade do que teria sido pago em ofertas anteriores, de cerca de 2%.
